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日付別の市場考察・2026年9月30日

10年債5.26%でも、米国株と住宅価格が上がる理由

米10年債利回りは2007年以来の高さで、住宅ローン金利は7.5%を超えました。それでもS&P 500と住宅価格が上がっている理由と、金利がすでに変えたものを数字で読みます。

数字から読む

·
9月29日終値・9月30日12:45 EDTまで確認

01 / 07

借りるコストも、価格も上がりました。

米10年国債利回り

5.26%1年前は4.15%（+111bp）

30年固定住宅ローン金利（日次指数）

7.58%1年前は6.38%

S&P 500

+12.1%年初来、終値7,670.84

米国の住宅価格（ケース・シラー全米）

+1.9%前年比、6月は+1.6%

借りるコスト価格 · 5.26%は2007年6月12日と同じ水準で、それ以降で最も高い値です。

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02 / 07

利益の伸びが金利を上回りました。

20.419.2

予想PER、6月30日 → 9月25日

  • 第3四半期の増益予想は29.1%、3四半期連続で25%超
  • 益利回りは約5.2%、10年債の5.26%と同じ水準

03 / 07

指数は持ちこたえ、平均的な銘柄は下がりました。

9月の騰落です。同じ期間に10年債利回りは51bp上昇しました。

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04 / 07

住宅価格の上昇はインフレ率を下回りました。

住宅価格

+1.9%ケース・シラー全米、7月

インフレ率

3.4%同じ発表で引用

インフレを引くと

−1.5ポイント14か月連続の下落
  • +2.6%FHFA住宅価格指数
  • +1.6%中古住宅価格の中央値（$429,100）
  • −5.8%新築住宅価格の中央値（$393,700）
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05 / 07

住宅ローンの半分は金利4%未満です。

  • 4%のローンを持つ所有者には、売って借り直す理由がほとんどありません
  • 販売ペースは年398万戸、購入の27%は全額現金
  • 在庫は4.9か月分、10年余りで最も高い水準

残っている住宅ローンの金利別の割合、2026年第1四半期。いま借りると7.58%です。

6.38%、1年前$2,143
7.58%、9月29日$2,419

月+$276毎月の元利返済額、中古住宅価格の中央値$429,100、頭金20%、30年固定（GSDAQの計算）

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06 / 07

金利はもう資産価格を抑えられない流れだと見ています。

10年債利回りの5.3%前後は臨界点のように見えます。しかしドットコムバブルの時期を思い返すと、金利がもはや資産価格を抑えられない流れに入ったと私は考えています。
1999〜2000年2026年

FRBの政策金利

4.75% → 6.50%、6回の引き上げ

3.50〜3.75% → 3.75〜4.00%、9月16日

米10年国債利回り

最高6.79%、2000年1月20日

5.26%、9月29日

ナスダック総合

1999年に+85.6%、2000年3月10日に最高値5,048.62

年初来+15.3%、9月29日

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07 / 07

この構図を変える三つのこと。

  • 10月1日、フレディマックの7.03%が日次指数を追うか
  • 10月、第3四半期決算と29.1%の予想、27〜28日のFOMC
  • その後、在庫4.9か月分の行方と38か月連続の上昇
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個人の市場観・売買の推奨ではありません・2026年9月29日終値時点

  • 市場の見方
  • 米国債利回り
  • 住宅ローン金利
  • 住宅価格
  • S&P 500
  • 企業利益

9月30日のどの時点までを扱うか

2026年9月30日12:45 EDT（日本時間10月1日1:45）までに確認した情報を使います。株価指数は9月29日の通常取引の終値です。米国債は米財務省が公表した9月29日のパーイールドで、15:30頃の参考気配から算出されます。住宅ローン金利は、測っている対象が異なる二つの調査を併記しました。住宅の指標は直近に公表された月次データで、7月分または8月分です。「GSDAQの計算」と記した数値は、公表値をそのまま計算したものです。この記事は日付を固定した個人の市場観であり、投資の勧誘ではありません。自動更新もされません。

出典: U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026 · Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey · Mortgage News Daily · 30-year fixed daily index

借りるコストは上がり、価格も上がった

9月29日の米10年国債パーイールドは5.26%でした。2007年6月12日と同じ水準で、それ以降では最も高い値です。2023年10月の高値は4.98%、1年前は4.15%でした。Mortgage News Dailyの日次指数では、30年固定住宅ローンの平均金利は7.58%です。この指数は9月28日に7.50%に達し、2024年4月30日以来の水準となりました。フレディマックの週次調査は9月24日時点で7.03%でした。こちらは頭金20%で信用力の高い借り手向けの適格購入ローンが対象です。同じ時期、S&P 500は7,670.84で年初から12.1%高く、8月13日の最高値（終値）を1.6%下回っています。ケース・シラー全米住宅価格指数は7月に前年比1.9%上昇しました。

出典: U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026 · Mortgage News Daily · 30-year fixed daily index · Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey · Yahoo Finance · S&P 500 historical prices · S&P Dow Jones Indices · Case-Shiller index, July 2026 (September 29)

10年国債パーイールドの月末値：2025年9月4.16%、2026年2月3.97%、8月4.75%、9月29日5.26%。
10年国債パーイールドの月末値（%）。最後の点は9月29日、点線は5.00%です。
グラフの数値を表で読む
10年債 (%)
25年9月4.16
10月4.11
11月4.02
12月4.18
26年1月4.26
2月3.97
3月4.30
4月4.40
5月4.45
6月4.44
7月4.75
8月4.75
9/295.26

画面が狭い場合は表を左右にスクロールできます。キーボードでは表にフォーカスを合わせ、矢印キーを使ってください。

四つの数字、直近の値と比較
指標直近の値比較基準日
米10年国債利回り
出典		5.26%1年前は4.15%（+111bp）9月29日
30年固定住宅ローン金利（日次指数）
出典		7.58%1年前は6.38%9月29日
S&P 500
出典		+12.1%年初来、終値7,670.849月29日
米国の住宅価格（ケース・シラー全米）
出典		+1.9%前年比、6月は+1.6%7月
30年固定住宅ローン金利（フレディマック週次）
出典		7.03%1年前は6.30%9月24日

なぜ株価は上がり続けているのか

利益見通しの上昇が、金利によるバリュエーションの低下を上回ったためです。FactSetの9月25日付レポートは、S&P 500の第3四半期の利益が前年同期比29.1%増えると推計しています。実現すれば3四半期連続で25%を超えます。6月30日以降、12か月先の予想EPSは8.9%上がり、指数は2.7%上がりました。その間に予想PERは20.4倍から19.2倍へ下がり、5年平均の19.8倍を下回っています。同じ期間に10年債利回りは4.44%から5.26%へ82bp上昇しました。GSDAQの見方では、金利は利益1ドルに付く値段を実際に引き下げました。それ以上に利益が増えたということです。予想PER19.2倍は益利回りに直すと約5.2%（GSDAQの計算）で、10年債利回りとほぼ同じです。いまの株式は、国債より利回りが高いからではなく、利益が伸びるという期待で保有される資産になっています。

出典: FactSet · Earnings Insight, September 25, 2026 · U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026

6月30日以降の変化：予想EPS +8.9%、S&P 500 +2.7%、予想PER −5.9%。
6月30日以降の変化（%）。利益予想が指数より大きく上がり、PERは下がりました。
グラフの数値を表で読む
6月30日以降 (%)
予想EPS8.9
S&P 5002.7
予想PER-5.9

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6月30日以降のS&P 500の予想値と10年債利回り
項目6月30日以降の変化内容
12か月先予想EPS
出典		+8.9%FactSet、9月25日
S&P 500指数
出典		+2.7%FactSet、9月25日
12か月先予想PER
出典		−5.9%20.4 → 19.2、GSDAQの計算
米10年国債利回り
出典		+82bp4.44% → 5.26%、9月29日

金利の影響はどこに先に表れるのか

主要指数の外側、借り入れへの依存度が高い企業や業種です。8月31日から9月29日までに10年債利回りは51bp上がりました。その間、ナスダック総合は1.6%上昇し、S&P 500は0.2%下落しました。S&P 500均等加重ETF（RSP）は4.1%、ラッセル2000は5.0%、住宅建設ETF（ITB）は5.9%下落しています。二つのETFは分配金を反映した調整後終値で計算しました。GSDAQの見方では、S&P 500は時価総額が大きい企業ほど比重が高く、利益が速く伸びている大型企業が指数を支えています。平均的な銘柄、小型株、住宅建設株は今月すでに下がりました。「株が上がっている」という表現は、一般的な銘柄よりも指数によく当てはまります。

出典: Yahoo Finance · Nasdaq Composite historical prices · Yahoo Finance · S&P 500 historical prices · Yahoo Finance · Invesco S&P 500 Equal Weight ETF (RSP) historical prices · Yahoo Finance · Russell 2000 historical prices · Yahoo Finance · iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) historical prices · U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026

9月の騰落：ナスダック +1.6%、S&P 500 −0.2%、均等加重 −4.1%、ラッセル2000 −5.0%、住宅建設 −5.9%。
8月31日終値に対する9月29日終値（%）。同じ期間に10年債利回りは51bp上昇しました。
グラフの数値を表で読む
9月の騰落 (%)
ナスダック1.6
S&P 500-0.2
均等加重-4.1
ラッセル2000-5.0
住宅建設-5.9

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9月の騰落、8月31日終値から9月29日終値まで（ETFは調整後終値）
指数・ファンド8月31日9月29日変化
ナスダック総合
出典		26,370.8926,797.54+1.6%
S&P 500
出典		7,686.147,670.84−0.2%
S&P 500均等加重ETF（RSP）
出典		218.57209.50−4.1%
ラッセル2000
出典		2,956.452,807.92−5.0%
住宅建設ETF（ITB）
出典		93.9088.38−5.9%

住宅価格は本当に上がっているのか

名目では上がっていますが、インフレを差し引くと下がっています。ケース・シラー全米指数は7月に前年比1.9%上昇し、6月の1.6%から伸びが高まりました。S&Pダウ・ジョーンズ・インデックスは、同じ期間のインフレ率が3.4%だったと説明しています。実質では14か月連続の下落です。FHFAの指数は2.6%上昇しました。8月の中古住宅価格の中央値は42万9,100ドルで1.6%上昇し、前年比プラスは38か月連続です。新築住宅は逆の動きでした。8月の新築住宅価格の中央値は39万3,700ドルで、1年前を5.8%下回ります。ただし、国勢調査局が示すこの変化の誤差は±8.2%です。都市による差も大きく、シカゴは6.9%、ニューヨークは5.8%上昇した一方、シアトル、ラスベガス、デンバーは下落しました。

出典: S&P Dow Jones Indices · Case-Shiller index, July 2026 (September 29) · FHFA · House Price Index, July 2026 (September 29) · National Association of Realtors · Existing-home sales, August 2026 · U.S. Census Bureau · New residential sales, August 2026

前年比：インフレ率 +3.4%、FHFA +2.6%、ケース・シラー +1.9%、中古住宅価格の中央値 +1.6%、新築住宅価格の中央値 −5.8%。
前年比の変化（%）。住宅価格の指標はいずれもインフレ率3.4%を下回っています。
グラフの数値を表で読む
前年比 (%)
インフレ率3.4
FHFA2.6
ケース・シラー1.9
中古住宅1.6
新築住宅-5.8

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住宅価格、前年比の変化
指標前年比対象月
インフレ率（ケース・シラーの発表で引用）
出典		+3.4%7月
FHFA住宅価格指数
出典		+2.6%7月
ケース・シラー全米指数
出典		+1.9%7月
中古住宅価格の中央値（$429,100）
出典		+1.6%8月
新築住宅価格の中央値（$393,700）
出典		−5.8%8月

住宅ローン金利が7.5%でも価格が下がらないのはなぜか

新しい金利は、いま新たに借りる人にしか適用されないためです。FHFAの全米住宅ローンデータベースの2026年第1四半期のデータでは、残っている住宅ローンの49.9%が金利4%未満で、6%を超えるものは22.1%です。4%のローンを持つ所有者には、家を売って7.5%で借り直す理由がほとんどありません。その結果、売りに出る住宅が減ります。8月の中古住宅販売は年率398万戸で、1年前を1.2%下回りました。購入の27%は全額現金でした。ローンが必要な買い手の負担は変わっています。中央値の住宅を頭金20%で買う場合、毎月の元利返済額は金利7.58%で約2,419ドル、1年前の6.38%では2,143ドルでした（GSDAQの計算）。GSDAQの見方では、金利は価格よりも先に、取引件数と売り物件の数を動かしています。在庫は162万戸に増え、販売ペースの4.9か月分になりました。全米リアルター協会（NAR）のチーフエコノミストは、10年余りで最も高い水準だと述べています。

出典: Calculated Risk · FHFA National Mortgage Database, Q1 2026 · National Association of Realtors · Existing-home sales, August 2026 · Mortgage News Daily · 30-year fixed daily index · Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey

残っている住宅ローンの金利別の割合、2026年第1四半期：4%未満49.9%、4〜6%28.0%、6%超22.1%。
残っている住宅ローンの金利別の割合（%）、2026年第1四半期。中間の区分は残りを計算した値です。
グラフの数値を表で読む
住宅ローンの割合 (%)
4%未満49.9
4〜6%28.0
6%超22.1

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毎月の元利返済額、中古住宅価格の中央値$429,100、頭金20%、30年固定（GSDAQの計算）
金利基準毎月の返済額
6.38%
出典		Mortgage News Daily指数、1年前$2,143
7.58%
出典		Mortgage News Daily指数、9月29日$2,419
6.30%
出典		フレディマック週次調査、1年前$2,125
7.03%
出典		フレディマック週次調査、9月24日$2,291

筆者の見方

10年債利回りの5.3%前後は臨界点のように見えます。しかしドットコムバブルの時期を思い返すと、金利がもはや資産価格を抑えられない流れに入ったと私は考えています。当時も金利は上がっていました。FRBは1999年6月30日から2000年5月16日までに政策金利の誘導目標を6回引き上げ、4.75%から6.50%にしました。10年債利回りは2000年1月20日に6.79%まで上昇しました。同じ時期、ナスダックは1999年の1年間で85.6%上昇し、2000年3月10日に5,048.62の最高値（終値）を付けました。いまの10年債利回り5.26%と政策金利3.75〜4.00%は、いずれも当時より低い水準です。

出典: Federal Reserve · Historical changes of the target federal funds rate · U.S. Treasury · Daily par yield curve, 2000 · Yahoo Finance · Nasdaq Composite historical prices, 1998–2002

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ドットコム期といま、金利とナスダック
項目1999〜2000年2026年
FRBの政策金利
出典		4.75% → 6.50%、6回の引き上げ3.50〜3.75% → 3.75〜4.00%、9月16日
米10年国債利回り
出典		最高6.79%、2000年1月20日5.26%、9月29日
ナスダック総合
出典		1999年に+85.6%、2000年3月10日に最高値5,048.62年初来+15.3%、9月29日

この構図を変えるものは何か

三つあり、それぞれ確認できる日付があります。今週は、10月1日（米国時間）のフレディマック週次調査で、平均金利が日次指数を追って7.5%に近づくかを確認します。10月は、第3四半期決算が29.1%という増益予想を検証します。FRBは9月16日に政策金利の誘導目標を3.75〜4.00%へ引き上げており、次回のFOMCは10月27〜28日です。結果の公表は通常、日本時間では翌29日の午前3時です。9月30日に公表された8月のPCE物価指数は前年比3.4%、食品とエネルギーを除くコアは3.0%の上昇でした。その後の数か月は、住宅在庫が4.9か月分からさらに増えるか、中古住宅価格の中央値の38か月連続上昇が途切れるかを見ます。筆者が比較する1999〜2000年も、金利が上がるなかでナスダックは上昇しましたが、2000年3月10日の高値から2002年10月9日の1,114.11まで77.9%下落しました。GSDAQの見方では、利益予想が金利より速く上がっている間は指数が持ちこたえます。10年債利回りが5%を超えたまま予想の上昇が止まれば、バリュエーションが吸収できる余地は小さくなります。住宅では、売らざるを得ない所有者が増えるかどうかが手がかりです。その変化は価格より先に在庫に表れます。これらは観察の基準であり、ロング／ショートのシグナルではありません。

出典: Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey · FactSet · Earnings Insight, September 25, 2026 · Federal Reserve · FOMC statement, September 16, 2026 · Bureau of Economic Analysis · Personal income and outlays, August 2026 · National Association of Realtors · Existing-home sales, August 2026 · Yahoo Finance · Nasdaq Composite historical prices, 1998–2002

よくある質問

このテーマでよく出る四つの質問に、上の数字で短く答えます。

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質問と回答
質問回答
住宅ローン金利は7.5%という報道と、フレディマックの7.03%はなぜ違うのですか。
出典		調査が異なります。Mortgage News Dailyの指数は日次で、9月29日は7.58%でした。フレディマックは頭金20%で信用力の高い借り手向けの適格購入ローンを週平均で公表しており、9月24日は7.03%でした。
10年債の5.26%はどのくらい高い水準ですか。
出典		米財務省のパーイールドでは2007年6月12日と同じで、それ以降で最も高い値です。2023年10月の高値は4.98%でした。
バリュエーションが下がったのに、なぜ株価は上がったのですか。
出典		株価は利益にPERを掛けたものです。6月30日以降、予想利益が8.9%上がり、予想PERが20.4倍から19.2倍へ下がった結果、指数は2.7%の上昇になりました。
住宅価格は上がっているのに、なぜ実質では下落と言うのですか。
出典		全米指数は1.9%上がり、インフレ率は3.4%でした。物価より上昇が遅い価格では、1年前より買えるものが減ります。

出典

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