9월 30일, 숫자를 읽는 기준
이 글은 2026년 9월 30일 오후 12시 45분(미 동부·EDT)까지 확인한 자료로 썼습니다. 주가지수는 9월 29일 정규장 종가입니다. 국채 금리는 미 재무부가 발표한 9월 29일 일별 파 수익률이며, 오후 3시 30분 무렵의 호가를 바탕으로 산출됩니다. 모기지 금리는 서로 다른 것을 재는 두 조사를 함께 적었습니다. 주택 지표는 가장 최근에 발표된 월간 자료로, 7월 또는 8월 기준입니다. ‘GSDAQ 계산’이라고 적은 수치는 발표된 숫자를 그대로 계산한 값입니다. 이 글은 날짜가 정해진 개인 시장 뷰이며 투자 권유가 아닙니다. 자동으로 갱신되지 않습니다.
출처: U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026 · Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey · Mortgage News Daily · 30-year fixed daily index
돈값은 올랐는데 가격도 올랐습니다
9월 29일 미 국채 10년물 파 수익률은 5.26%로 마감했습니다. 2007년 6월 12일과 같은 값이고, 그 이후 가장 높습니다. 2023년 10월 고점은 4.98%였습니다. 1년 전에는 4.15%였습니다. Mortgage News Daily의 일간 지수로 30년 고정 모기지 평균은 7.58%입니다. 이 지수는 9월 28일에 7.50%를 기록했는데, 2024년 4월 30일 이후 처음입니다. Freddie Mac의 주간 조사는 9월 24일 기준 7.03%였습니다. 이 조사는 20%를 선납하고 신용이 우수한 차입자의 적격 구입 대출을 대상으로 합니다. 같은 시기에 S&P 500은 7,670.84로 연초보다 12.1% 높고, 8월 13일의 최고 종가보다 1.6% 낮습니다. 케이스-실러 전국 주택가격지수는 7월에 1년 전보다 1.9% 올랐습니다.
출처: U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026 · Mortgage News Daily · 30-year fixed daily index · Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey · Yahoo Finance · S&P 500 historical prices · S&P Dow Jones Indices · Case-Shiller index, July 2026 (September 29)
차트를 표로 읽기
| 10년물 (%) | |
|---|---|
| 25년 9월 | 4.16 |
| 10월 | 4.11 |
| 11월 | 4.02 |
| 12월 | 4.18 |
| 26년 1월 | 4.26 |
| 2월 | 3.97 |
| 3월 | 4.30 |
| 4월 | 4.40 |
| 5월 | 4.45 |
| 6월 | 4.44 |
| 7월 | 4.75 |
| 8월 | 4.75 |
| 9/29 | 5.26 |
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주식은 왜 계속 오르나요?
이익 전망이 오르는 속도가 금리가 밸류에이션을 낮추는 속도보다 빨랐기 때문입니다. FactSet의 9월 25일 보고서는 S&P 500의 3분기 이익이 1년 전보다 29.1% 늘 것으로 추정합니다. 그대로라면 세 분기 연속 25%를 넘습니다. 6월 30일 이후 12개월 선행 이익 추정치는 8.9% 올랐고 지수는 2.7% 올랐습니다. 그 사이 선행 PER은 20.4에서 19.2로 내려왔습니다. 5년 평균 19.8보다 낮습니다. 같은 기간 10년물 금리는 4.44%에서 5.26%로 82bp 올랐습니다. GSDAQ의 해석: 금리는 이익 1달러에 매기는 값을 실제로 낮췄습니다. 이익이 그보다 더 많이 늘었습니다. 선행 PER 19.2는 이익수익률로 약 5.2%입니다(GSDAQ 계산). 10년물 금리와 거의 같습니다. 지금 주식은 국채보다 수익률이 높아서가 아니라 이익이 늘 것이라는 기대로 보유하는 자산이 됐습니다.
출처: FactSet · Earnings Insight, September 25, 2026 · U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026
차트를 표로 읽기
| 6월 30일 이후 (%) | |
|---|---|
| 선행 EPS | 8.9 |
| S&P 500 | 2.7 |
| 선행 PER | -5.9 |
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금리는 어디에서 먼저 보이나요?
지수 밖입니다. 빌린 돈에 많이 기대는 기업과 업종에서 먼저 보입니다. 8월 31일부터 9월 29일까지 10년물 금리는 51bp 올랐습니다. 그동안 나스닥 종합은 1.6% 올랐고 S&P 500은 0.2% 내렸습니다. S&P 500 동일가중 ETF(RSP)는 4.1%, 러셀 2000은 5.0%, 주택건설 ETF(ITB)는 5.9% 내렸습니다. 두 ETF는 배당을 반영한 수정 종가로 계산했습니다. GSDAQ의 해석: S&P 500은 시가총액이 큰 기업일수록 비중이 큽니다. 이익이 빠르게 느는 대형 기업이 지수를 받치고 있습니다. 평균적인 종목과 소형주, 주택건설주는 이달에 이미 내렸습니다. ‘주식이 오른다’는 말은 보통의 종목보다 지수에 더 잘 맞습니다.
출처: Yahoo Finance · Nasdaq Composite historical prices · Yahoo Finance · S&P 500 historical prices · Yahoo Finance · Invesco S&P 500 Equal Weight ETF (RSP) historical prices · Yahoo Finance · Russell 2000 historical prices · Yahoo Finance · iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) historical prices · U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026
차트를 표로 읽기
| 9월 등락 (%) | |
|---|---|
| 나스닥 | 1.6 |
| S&P 500 | -0.2 |
| 동일가중 | -4.1 |
| 러셀 2000 | -5.0 |
| 주택건설 | -5.9 |
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집값은 정말 오르고 있나요?
명목으로는 오르고 있고, 물가를 빼면 내리고 있습니다. 케이스-실러 전국 지수는 7월에 1년 전보다 1.9% 올랐습니다. 6월의 1.6%보다 높습니다. S&P 다우존스 인디시즈는 같은 기간 물가 상승률이 3.4%였다고 밝혔습니다. 실질 기준으로는 14개월 연속 하락입니다. FHFA 지수는 2.6% 올랐습니다. 8월 기존주택 중위가격은 42만 9,100달러로 1.6% 올랐고, 38개월 연속 전년 대비 상승입니다. 신규주택은 반대로 움직였습니다. 8월 신규주택 중위가격은 39만 3,700달러로 1년 전보다 5.8% 낮습니다. 다만 센서스국이 밝힌 이 변화의 오차 범위는 ±8.2%입니다. 도시별 차이도 큽니다. 시카고는 6.9%, 뉴욕은 5.8% 올랐고 시애틀·라스베이거스·덴버는 내렸습니다.
출처: S&P Dow Jones Indices · Case-Shiller index, July 2026 (September 29) · FHFA · House Price Index, July 2026 (September 29) · National Association of Realtors · Existing-home sales, August 2026 · U.S. Census Bureau · New residential sales, August 2026
차트를 표로 읽기
| 전년 대비 (%) | |
|---|---|
| 물가 | 3.4 |
| FHFA | 2.6 |
| 케이스-실러 | 1.9 |
| 기존주택 | 1.6 |
| 신규주택 | -5.8 |
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모기지가 7.5%인데 왜 집값이 안 내리나요?
새 금리는 지금 새로 빌리는 사람에게만 적용되기 때문입니다. FHFA 전국 모기지 데이터베이스의 2026년 1분기 자료를 보면, 남아 있는 모기지의 49.9%가 금리 4% 미만이고 22.1%가 6%를 넘습니다. 4% 대출을 가진 집주인은 집을 팔고 7.5%로 다시 빌릴 이유가 적습니다. 그래서 매물로 나오는 집이 줄어듭니다. 8월 기존주택 판매는 연율 398만 채로 1년 전보다 1.2% 적었습니다. 구매의 27%는 전액 현금이었습니다. 대출이 필요한 구매자의 부담은 달라졌습니다. 중위가격 주택을 20% 선납으로 살 때 월 원리금은 7.58%에서 약 2,419달러입니다. 1년 전 6.38%에서는 2,143달러였습니다(GSDAQ 계산). GSDAQ의 해석: 금리는 가격보다 거래량과 매물 수를 먼저 움직이고 있습니다. 매물은 162만 채로 늘었고 재고는 4.9개월치입니다. NAR 수석 이코노미스트는 10년여 만에 가장 높은 수준이라고 말했습니다.
출처: Calculated Risk · FHFA National Mortgage Database, Q1 2026 · National Association of Realtors · Existing-home sales, August 2026 · Mortgage News Daily · 30-year fixed daily index · Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey
차트를 표로 읽기
| 모기지 비중 (%) | |
|---|---|
| 4% 미만 | 49.9 |
| 4~6% | 28.0 |
| 6% 초과 | 22.1 |
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필자 관점
10년물 5.3% 근처는 임계점처럼 보입니다. 그런데 닷컴 버블 시기를 떠올리면, 저는 금리가 더 이상 자산가격을 누르지 못하는 흐름에 들어섰다고 생각합니다. 그때도 금리는 올랐습니다. 연준은 1999년 6월 30일부터 2000년 5월 16일까지 기준금리를 여섯 번 올려 4.75%에서 6.50%로 높였고, 10년물은 2000년 1월 20일 6.79%까지 올랐습니다. 같은 시기 나스닥은 1999년 한 해 85.6% 올랐고, 2000년 3월 10일 5,048.62로 최고 종가를 기록했습니다. 지금의 10년물 5.26%와 기준금리 3.75~4.00%는 둘 다 그때보다 낮습니다.
출처: Federal Reserve · Historical changes of the target federal funds rate · U.S. Treasury · Daily par yield curve, 2000 · Yahoo Finance · Nasdaq Composite historical prices, 1998–2002
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이 구도가 바뀌는 조건은 무엇인가요?
세 가지이고, 각각 확인할 날짜가 있습니다. 이번 주: 10월 1일 Freddie Mac 주간 조사에서 평균 금리가 일간 지수를 따라 7.5% 쪽으로 오르는지 봅니다. 10월: 3분기 실적 발표가 29.1% 이익 증가 추정을 검증합니다. 연준은 9월 16일 목표 범위를 3.75~4.00%로 올렸고, 다음 회의는 10월 27–28일입니다. 9월 30일 발표된 8월 PCE 물가는 1년 전보다 3.4%, 식품·에너지를 뺀 근원은 3.0% 올랐습니다. 그 이후 몇 달: 주택 재고가 4.9개월치에서 더 늘어나는지, 기존주택 중위가격의 38개월 연속 상승이 끊기는지 봅니다. 필자가 비교한 1999–2000년에도 금리가 오르는 동안 나스닥은 올랐지만, 2000년 3월 10일 고점 이후 2002년 10월 9일 1,114.11까지 77.9% 내렸습니다. GSDAQ의 해석: 이익 추정치가 금리보다 빨리 오르는 동안에는 지수가 버팁니다. 10년물이 5% 위에 있는데 추정치 상승이 멈추면 밸류에이션이 흡수할 여지가 줄어듭니다. 주택에서는 팔아야만 하는 집주인이 늘어나는지가 신호입니다. 이 변화는 가격보다 재고에 먼저 나타납니다. 이는 관찰 기준이며 매매 신호는 아닙니다.
출처: Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey · FactSet · Earnings Insight, September 25, 2026 · Federal Reserve · FOMC statement, September 16, 2026 · Bureau of Economic Analysis · Personal income and outlays, August 2026 · National Association of Realtors · Existing-home sales, August 2026 · Yahoo Finance · Nasdaq Composite historical prices, 1998–2002
자주 묻는 질문
이 주제에서 자주 나오는 질문 네 가지에 위 수치로 짧게 답합니다.
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| 질문 | 답 |
|---|---|
| 모기지 금리가 7.5%라는 보도와 Freddie Mac의 7.03%는 왜 다른가요? 자료 출처 | 조사가 다릅니다. Mortgage News Daily 지수는 매일 집계하며 9월 29일 7.58%였습니다. Freddie Mac은 20% 선납·우수 신용의 적격 구입 대출을 주간 평균으로 발표하며 9월 24일 7.03%였습니다. |
| 10년물 5.26%는 얼마나 높은 수준인가요? 자료 출처 | 재무부 파 수익률 기준으로 2007년 6월 12일과 같고, 그 이후 가장 높습니다. 2023년 10월 고점은 4.98%였습니다. |
| 밸류에이션이 내렸는데 주가는 어떻게 올랐나요? 자료 출처 | 주가는 이익에 PER을 곱한 값입니다. 6월 30일 이후 선행 이익 추정치가 8.9% 오르고 선행 PER이 20.4에서 19.2로 내려, 지수는 2.7% 올랐습니다. |
| 집값이 올랐는데 왜 실질 하락이라고 하나요? 자료 출처 | 전국 지수는 1.9% 올랐고 물가는 3.4% 올랐습니다. 물가보다 느리게 오른 가격으로는 1년 전보다 살 수 있는 것이 줄어듭니다. |
출처
- U.S. Treasury · Daily par yield curve, September 2026
- Freddie Mac · Primary Mortgage Market Survey
- Mortgage News Daily · 30-year fixed daily index
- FactSet · Earnings Insight, September 25, 2026
- Yahoo Finance · S&P 500 historical prices
- Yahoo Finance · Nasdaq Composite historical prices
- Yahoo Finance · Russell 2000 historical prices
- Yahoo Finance · Invesco S&P 500 Equal Weight ETF (RSP) historical prices
- Yahoo Finance · iShares U.S. Home Construction ETF (ITB) historical prices
- S&P Dow Jones Indices · Case-Shiller index, July 2026 (September 29)
- FHFA · House Price Index, July 2026 (September 29)
- National Association of Realtors · Existing-home sales, August 2026
- U.S. Census Bureau · New residential sales, August 2026
- Calculated Risk · FHFA National Mortgage Database, Q1 2026
- Federal Reserve · FOMC statement, September 16, 2026
- Bureau of Economic Analysis · Personal income and outlays, August 2026
- GSDAQ · September 14: the 10-year at 5%
- Federal Reserve · Historical changes of the target federal funds rate
- U.S. Treasury · Daily par yield curve, 2000
- Yahoo Finance · Nasdaq Composite historical prices, 1998–2002